Договор задатка расторжение

Расторжение договора задатка на квартиру

Здравствуйте, подскажите, пожалуйста, что может служить основанием для расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры по инициативе покупателя, но с возможностью избежать штрафных санкций? Заключили предварительный договор купли продажи квартиры, внесли аванс 50000, по договору-при расторжении по инициативе покупателя-выплачивается неустойка в размере 50000. Очень не хочется терять деньги, но что-то «душа к квартире не лежит».

Ответы юристов (1)

Добрый вечер, Ирина.

Основания расторжения договора содержаться в ст. 450, 451 Гражданского кодекса РФ. В данных статьях говорится следующее: «Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях»

Из данных норм следует, что договор может быть расторгнут в случаях, когда в самом договрое предусмотрена возможность его расторжения при определенных обстоятельствах, когда другая сторона его существенно нарушает, когда существенно изменились обстоятельства, а также в случаях, предусмотренных законом.

Из предварительного договора купли-продажи возникает обязательство его сторон в будущем заключить договор купли-продажи. Предварительный договор не является основанием передачи имущества. Основной договор купли-продажи еще не заключен. Соответственно Вашего обязательства уплатить какие-либо деньги за приобретаемое имущество еще не возникло.

Ст. 429 ГК РФ предусматривает следующие правила: » В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор».

Как я понимаю, для расторжения предварительного договора у Вас никаких правовых оснований не имеется. Если Вы после наступления срока заключения основного договора будете уклонятся от его заключения, то к Вам может быть предъявлен иск о понуждении заключить договор и о взыскании убытков. В данном случае доказать убытки продавцу будет сложно.

Рекомендую Вам следующее. Если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Если Вам до истечения срока заключения договора купли-продажи другая сторона не направит предложение заключить договор, то все обязательства, предусмотренные предварительным договором прекратятся. В таком случае уплаченный Вами аванс будет являться неосновательным обогащением продавца, и он будет обязан Вам его вернуть в полном объеме. Равным образом, прекратится и обязательство по уплате неустойки, так как не будет никакого нарушения договора. Поэтому Вам надо попытаться, чтобы продавец успокоился, утерял бдительность и не направил Вам своевременно предложения заключить основной договор купли-продажи.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Каковы шансы вернуть задаток за не купленную квартиру

Я заключил в письменной форме предварительный договор купли-продажи квартиры. Обеспечением исполнения договора был определен задаток. В договоре был прописан пункт о том что «Если договор купли-продажи не будет заключен по вине покупателя задаток продавцом не возвращается». Продавцу был передан задаток в размере 50000 рублей под расписку.

Однако в этой квартире имеется не узаконенная перепланировка. Мокрая точка вынесена в зал, а из кухни сделана жилая комната. В предварительном договоре упоминания о не узаконенной перепланировки нет, но есть пункт «Покупатель до заключения Предварительного договора ознакомился с Техническим состоянием квартиры и претензий не имеет. Площади указанные в Технической документации на квартиру соответствуют фактическим площадям».

Квартира находится на 1-м этаже. В соответствии с СанПиН 2.1.2.2645-10 и СНиП 31-01-2003 — «на кухне обязательны вентиляционные каналы. Нельзя объединять вентканалы кухонь и санузлов с жилыми комнатами». Также есть определенные требования по освещению кухонной зоны, угла наклона труб и т.д. В комнате, где находится кухня вентиляционных каналов нет. Кроме того там установлен навесной потолок и плита стоит под ним. Таким образом узаконить такую планировку нельзя или будет очень сложно/затратно (придется убирать навесной потолок, делать большую вытяжку и т.д.). Также это долгий процесс, требующий существенных дополнительных затрат денег и времени.

На основании того, что перепланировка не узаконена, а узаканивать ее долго и сложно, я решил расторгнуть предварительный договор. Продавец отказывается возвращать задаток. Если продавец не передумает возвращать задаток, то я планирую подать исковое заявление в суд на возврат задатка.

У меня следующие вопросы.

1.) Каковы мои шансы выиграть суд и взыскать с продавца сумму задатка, расходы на юриста и судебные издержки?

2.) В суде будет поднят вопрос о не узаконенной перепланировки. Какова вероятность того, что суд вынесет отдельное решение или сделает другие действия, чтобы заставить продавца узаконить перепланировку или вернуть все на место?

Из документов у меня есть — предварительный договор купли продажи квартира, расписка на 50000 рублей и фотографии квартиры с не узаконенной перепланировкой.

Уточнение клиента

Есть еще существенный факт, возможно он имеет значение. Предварительный ДКП не подписывала моя жена и она не дает согласия на покупку этой квартиры. А без ее согласия, сделка, насколько я понимаю не может быть совершена. Может ли данный факт быть основанием для возврата задатка?

Также есть факт, что в квартире не установлены счетчики учета воды т.к. не узаконена перепланировка. Следовательно расходы на проживание в этой квартире у меня были бы выше, чем если бы были счетчики.

14 Сентября 2017, 20:13

Уточнение клиента

Важное уточнение. В предварительном договоре есть пункт, что в день заключения ДКП продавец обязан, среди прочего предоставить техническую документацию на квартиру. Поскольку в настоящее время у продавца перепланировка не узаконена, то имеется только старый технический план на квартиру. Даже если в день заключения ДКП, продавец предоставит данный технический план, то по моему я имею полное право отказаться подписывать ДКП на основании того, что план не соответствует факту. В соответствии с другим пунктом договора, договор не заключенный по вине продавца обязывает его вернуть задаток в двойном размере. А вина продавца здесь в том, что он предоставил документ не соответствующий реальности.

15 Сентября 2017, 19:52

Ответы юристов (13)

1.) Каковы мои шансы выиграть суд и взыскать с продавца сумму задатка, расходы на юриста и судебные издержки?

В первую очередь, конечно, необходимо анализировать предварительный договор купли-продажи.

Полагаю, что расторгать предварительный договор не хочет не столько продавец, сколько агентство недвижимости, которое из суммы задатка намерено получить свою комиссию за сопровождение сделки.

А поэтому переговоры надо вести, разумеется, в первую очередь с агентством недвижимости.

Что касается шансов выиграть суд, то говорить об этом пока что рано. Во всяком случае, не зная всех обстоятельств дела и не проанализировав всех документов.

2.) В суде будет поднят вопрос о не узаконенной перепланировки. Какова вероятность того, что суд вынесет отдельное решение или сделает другие действия, чтобы заставить продавца узаконить перепланировку или вернуть все на место?

То обстоятельство, что имеется не узаконенная перепланировка, безусловно, может сыграть положительную роль при разрешении судом спора о взыскании задатка.

Но надо иметь в виду и то, что по условиям предварительного договора (как следует из Вашего вопроса) Вы были уведомлены о техническом состоянии квартиры и претензий в этой части не имели.

Из документов у меня есть — предварительный договор купли продажи квартира, расписка на 50000 рублей и фотографии квартиры с не узаконенной перепланировкой
Юрий

Читайте так же:  Фгос начального общего образования 2018 приказ

Рекомендую прикрепить сканы имеющихся у Вас документов.

Уточнение клиента

Агенство недвижимости на моей стороне и тоже уговаривает Продавца отдать задаток и решить вопрос мирным путем. Все пункты, касательно этой темы я дословно процитировал в вопросе. Приложить полный текст договора нет возможности.

Мое понимание пункта о техническом состоянии квартиры в том, что при просмотре квартиры я не обязан знать все СНИПы и САНиПины или разбираться в чертежах. И то, что там планировка не соответствует каким-то нормам и как ее нужно привести к нормам я знать не должен. Я не специалист по технической документации по квартирам.

14 Сентября 2017, 18:41

Есть вопрос к юристу?

Юрий здравствуйте! Вопрос неоднозначный. Первоначально приведу в пример решение суда, которое не признало основанием для расторжения ДКП в связи с наличием незаконной планировки.

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕот 18 декабря 2013 г. по делу N 33-8104/13

Наличие самовольно произведенной перепланировки не может служить основанием для расторжения договора купли-продажи, поскольку о ее наличии истцам должно было быть известно при осмотре квартиры и ознакомлении с технической документацией на квартиру, подписав договор купли-продажи, истцы выразили свое волеизъявление на приобретение квартиры в указанном состоянии, что подтверждается п. 9 договора, согласно которому техническое состояние квартиры удовлетворяет покупателя.

Но в вашем случае перепланировка повлекла нарушения требований строительных норм и правил и требуются несоразмерные расходы и временные затраты на устранение, что возможно отразить в претензии к продавцу с предложением уменьшения цены, возможно это повлияет на продавца.

Уточнение клиента

А можете привести решение суда которое было в пользу Истца?

14 Сентября 2017, 18:47

Так как Вы не были в курсе незаконной перепланировки, то можно попытаться признать сделку недействительной из-за того, что имело место намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

ГК РФ Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств

2. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

4. Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 — 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки.

Последствия признания сделки недействительной:

ГК РФ Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств

2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

То есть, если суд признает сделку недействительной, то денежные средства должны будут Вам вернуть.

В договоре был прописан пункт о том что «Если договор купли-продажи не будет заключен по вине покупателя задаток продавцом не возвращается».

В Вашем случае по моему убеждению, будет иметь значение не то, что Вы не знали о перепланировке (ведь Вы о ней знали или, по меньшей мере, должны или могли знать, поскольку осматривали квартиру до подписания предварительного договора купли-продажи).

Значение будет иметь то, имеет ли наличие существенного недостатка квартиры значение для дальнейшего использования квартиры.

Вы утверждаете, что:

Мокрая точка вынесена в зал, а из кухни сделана жилая комната.

Это является, на мой взгляд, суда по практике, существенным недостатком, поскольку препятствует в дальнейшем согласованию перепланировки квартиры.

Вот на это и надо настаивать в переговорах с продавцом.

Уточнение клиента

Переговоры ведутся. Меня интересует насколько вероятно, что суд встанет на мою сторону, если дело дойдет до суда. И насколько я понимаю, продавец тоже понесет издержки на юристов и эти издержки ему никто не компенсирует, даже если иск будет отклонен.

14 Сентября 2017, 18:53

А можете привести решение суда которое было в пользу Истца?

Юрий, Вы не найдете решений суда, в которых бы разрешались абсолютно аналогичные споры, применительно к практике судов Новосибирской области.

Практика создается каждый раз.

Согласен с вами, то есть с вашей стороны выяснены обстоятельства, согласно которым вы, при заключении договора, начинаете нести существенный ущерб в виде необходимых затрат на приведение квартиры в соответствие. Тогда возможно следует отталкиваться из положения ст.451 ГК РФ

Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

С положительной судебной практикой пока проблемы.

Уточнение клиента

А может ли суд в процессе рассмотрения этого дела, выяснив, что есть факт нарушения жилищного законадательства (не узаконенная перепланировка) принять отдельное постановление или какое-то другое решение, которое понудит ответчика все узаконить или вернуть все на место? Насколько это вероятно, ведь выявлен факт нарушения жилищного законадательства и за неузаконенную перепланировку положен штраф и обязательство вернуть все на место?

14 Сентября 2017, 19:08

Гадать не буду, но с вашей стороны возможно возмещение ущерба, а в случае неустранимых последствий и отказа от заключения ДКП в соответствии со ст. 475 ГК РФ

ГК РФ Статья 475. Последствия передачи товара ненадлежащего качества

О возможности изменения соглашением сторон последствий передачи покупателю товара ненадлежащего качества см. Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16.

1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
2. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:
отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
3. Требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства.
4. В случае ненадлежащего качества части товаров, входящих в комплект (статья 479), покупатель вправе осуществить в отношении этой части товаров права, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи.
5. Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются, если настоящим Кодексом или другим законом не установлено иное.

Читайте так же:  Пребывание за границей в автобиографии

ГК РФ Статья 429. Предварительный договор

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В какой срок вы должны заключить основной договор?

Направляйте продавцу письменное уведомление о досрочном расторжении договора, а лучше проект дополнительного соглашения об изменении цены и ждите ответа. Если срок, указанный в предварительном договоре, основной договор не будет заключен, то обязательства, предусмотренные предварительным договором, в том числе обеспеченные задатком прекращаются. При этом задаток подлежит возврату. Продавец может заявить требование о понуждении заключения основного договора, но ему необходимо будет доказать, что вы уклонялись от его заключения. Для этого ему необходимо в пределах срока, определенного предварительным договором, направить вам предложение заключить договор, а вы его должны получить пределах этого срока. Что, как правило, стороны не делают. После истечения срока, указанного в договоре, можете смело требовать с продавца суммы, переданной в качестве задатка. Суд встанет на вашу сторону, так как направление уведомления о досрочном расторжении предварительного договора или об изменении цены не является уклонением от заключения основного договора. Либо просто ждите истечения срока, установленного для заключения основного договора.

Уточнение клиента

А как оформить уведомление о досрочном расторжении договора? Просто идти на почту и отправить письмо с уведомлением, а в письмо вложить проект договора? И тогда квитанция о почтовом отправлении будет доказательством, что я такое соглашение отправил?

Забыл сказать, есть еще соглашение об исполнении сделки в котором четко прописана дата, время и место где должен быть заключен основной договор. Может ли вторая сторона просто прийти в указанное время и требовать исполнения договора и заявить отказ от новой цены несмотря на направленный проект?

15 Сентября 2017, 17:14

Думаю что нет, это скорее всего будет расценено не в вашу пользу

СК РФ, Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов

1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
(в ред. Федерального закона от 29.12.2015 N 391-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Также есть факт, что в квартире не установлены счетчики учета воды т.к. не узаконена перепланировка. Следовательно расходы на проживание в этой квартире у меня были бы выше, чем если бы были счетчики.

Чисто технически, установка счетчика не связана с законностью планировки и возможно отсутствие счетчика в случае невозможности его установления. В данном случае оплата происходит по нормативу и это не является каким либо нарушением — это просто один из способов оплаты. Как сказано в Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 09.09.2017) «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг.

VI. Порядок расчета и внесения платы за коммунальные услуги

40.При отсутствии индивидуального или общего (квартирного) прибора учета холодной воды, горячей воды, электрической энергии и газа и отсутствии технической возможности установки такого прибора учета размер платы за коммунальную услугу по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, электроснабжению, газоснабжению, предоставленную потребителю в жилом помещении, определяется в соответствии с формулами 4и 5 приложения N 2 к настоящим Правилам исходя из нормативов потребления коммунальной услуги. В случае установления двухкомпонентных тарифов на горячую воду размер платы за коммунальную услугу по горячему водоснабжению, предоставленную потребителю за расчетный период в жилом помещении, определяется в соответствии с формулой 23 приложения N 2 к настоящим Правилам исходя из норматива потребления горячей воды.

А как оформить уведомление о досрочном расторжении договора? Просто идти на почту и отправить письмо с уведомлением, а в письмо вложить проект договора? И тогда квитанция о почтовом отправлении будет доказательством, что я такое соглашение отправил? Забыл сказать, есть еще соглашение об исполнении сделки в котором четко прописана дата, время и место где должен быть заключен основной договор. Может ли вторая сторона просто прийти в указанное время и требовать исполнения договора и заявить отказ от новой цены несмотря на направленный проект?

Два проекта доп. соглашения об изменении цены и сопроводительное письмо, в котором укажите сроки ответа и по какому адресу его направить. В письме укажите, что уменьшение цены связано с неузаконенными перепланировкой и переустройством и необходимостью нести в связи с этим дополнительные затраты. Отправить лучше с описью вложения. До получения ответа у вас не будет уклонения, потребовать продавец сможет лишь в случае, если до окончания срока, указанного в предварительном договоре, направит предложение заключить договор. Вы в суде сошлетесь, что такого в ваш адрес не поступало (если конечно он не направит). Если успеет направить, а вы получить, то придется доказывать существенные недостатки, о которых вам не было известно при заключении договора.

Уточнение клиента

А если он ответ не направит, а предоставит его в дату заключения основного договора. Напомню, что по предварительному соглашения определено время и место заключения основного договора.

И что включает в себя понятие, техническая документация?

15 Сентября 2017, 17:54

Также вместе с отправкой проектов отправьте требование о предоставлении тех.документации

А если он ответ не направит, а предоставит его в дату заключения основного договора. Напомню, что по предварительному соглашения определено время и место заключения основного договора. И что включает в себя понятие, техническая документация?

В моем понимание — техплан и кадастровый паспорт, можете для пущей запутанности запросить разрешение на перепланировку. Перепланировку вы может и видели, но не знали, что она проведена без разрешения. В помощь ваши агенты, если они присутствовали при осмотре. Вы можете не являться в указанный срок, если не получите до этого предложение о заключении договора.

То есть получается что по условиям предв. договора с техническим состоянием квартиры вы ознакомились, а вот соответствует ли данное данное состояние технической документации вас держат в неведении вплоть до подписания основного договора. И если документация не соответствует реальному состоянию квартиры вы должны с этим согласиться и подписать основной договор? … Полностью согласен с вашими рассуждениями. Как уже отвечали коллеги отразите их в претензии.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Расторжение договора без потерь задатка

Заключил предварительный договор о покупке дома.Заплатил задаток 100000 рублей.Но узнал что в этом доме нет фундамента.Хочу расторгнуть договор или снизить цену.На каком основании я могу это сделать?С уважением Михаил.

Ответы юристов (2)

«Уплата задатка допускается только по существующим денежным обязательствам (п. 1 ст. 380 ГК РФ). Предварительный договор не порождает никаких денежных обязательств, как это следует из п. 1 ст. 429 ГК РФ (предварительный договор есть обязанность заключить в будущем договор). Уплата задатка по предварительному договору не основана на законе, и, если задаток выплачен, выплата денежной суммы совершена без правовых оснований. Отсюда следует, что денежная сумма, выплаченная по предварительному договору и названная сторонами задатком, таковым не является, и на соответствующие отношения не может быть распространено регулирование, предусмотренное ст. 380-381 ГК РФ. То есть выплата задатка в качестве некоей гарантии до заключения основного договора купли-продажи на самом деле ничего не гарантирует ни одной из сторон. Задаток не является средством обеспечения сделки, и при желании покупатель легко докажет, что это всего лишь неосновательное обогащение. Правда, только в суде. Если у вас не получится по-мирному расторгнуть предварительный договор и забрать деньги, то через суд вы их заберете.

Читайте так же:  Требования нод 32

Здравствуйте Михаил! В соответствии с ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При заключении договора продавец обязан уведомить покупателя обо всех имеющихся недостатках, в том числе о скрытых дефектах, которые самому продавцу известны. О том изъяне, что в доме нет фундамента, продавец должен был знать, но вас он не предупредил. Поэтому вы вправе, определив свои запросы и предстоящие затраты, требовать либо уменьшения покупной цены, либо безвозмездного устранения недостатков, либо возмещения своих расходов на устранение этих дефектов. Думаю, что судебного разбирательства избежать не удастся, но правда на вашей стороне, и бороться стоит.

Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК) «в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору».

На основании пункта 2 статьи 475 ГК
«В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:
отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы».

С уважением Татьяна Юрьевна

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Договор задатка расторжение

Расторжение предварительного договора купли продажи квартиры носит весьма востребованный характер.Приобретение квартиры, а также проблемы, которые возникают при её приобретении является актуальной темой в настоящее время. Поэтому и вопрос: расторжение предварительного договора купли продажи квартиры является насущным .

О таком договоре подробнее, его необходимости и проблемных местах стоит остановиться подробнее.
Если исходить из практики, то заключение предварительного договора купли продажи в сфере недвижимости носит повальный характер.

Расторжение предварительного договора купли продажи квартиры риэлторы.

Совершенно все агентства недвижимости любой ценой стремятся к заключению наряду с агентским договором (договором информационных услуг) также и предварительного договора купли продажи квартиры.

Порой такая процедура называется задатком, однако к этому вопросу мы еще вернемся, поскольку в понятии задаток есть некоторые особенности, которые проявляются уже при разрешении споров в суде.

Расторжение предварительного договора купли продажи квартиры.

Если риэлторы будут Вас заверять, что их единственной целью является именно Ваше благо, могу Вас разочаровать. Являясь коммерческой структурой и имея своей целью получение прибыли, вышеуказанные лица озабочены в первую очередь достижением своих целей.

Вашу безопасность при заключении сделки или после её заключения агентство недвижимости будет обеспечивать лишь как второстепенную задачу и пожалуй исключительно в целях защиты своего имиджа. Поэтому при первой же возможности свалить свою вину на иные обстоятельства агентство недвижимости сделает это не моргнув и глазом.

Положения рассматриваемой нами сделки регулируются ГК РФ, а именно его статьями 421, 429, 431, 445. В своей основе предварительные договора, предлагаемые к заключению агентствами недвижимости, соответствуют требованиям ГК РФ. Они содержат существенные условия, заключаются в письменной форме, имеют срок заключения основного договора.

Содержат условия наступления и размер ответственности сторон за неисполнение обязанностей. Целью данной статьи не является выработка рекомендаций и подходов к составлению текста сделки, хотя многие из встречавшихся следовало бы дополнить.

Расторжение предварительного договора купли продажи квартиры случаи.

Рассматривая случаи, при которых происходило расторжение предварительного договора купли продажи квартиры , мы будем опираться на судебную практику, в особенности на определения Ростовского областного суда. Мы не будем рассматривать случаи добровольного расторжения указанных сделок сторонами. Однако данная статья будет полезна и тем, кто стоит перед выбором добровольности расторжения сделки.

«Расторжение предварительного договора купли продажи квартиры прежде всего связано не с самим расторжением такого договора, а с взысканием уплаченных денежных средств по договору или подлежащих уплате.»

Споры, в которых происходило расторжение предварительного договора купли продажи квартиры , прежде всего связаны не с самим расторжением такого договора, а с взысканием уплаченных денежных средств по договору или подлежащих уплате.

В связи с этим стоит вернуться к понятию задаток. Как следует из практики судов, положения о задатке допустимы при заключении предварительных договоров. Однако соглашение о задатке прежде всего заключается в виде письменного соглашения.

Поэтому некорректное указание о задатке как таковом в самом тексте сделки может быть воспринято как сомнение в наличии задатка и толкование полученных денежных средств в качестве аванса в целях оплаты стоимости объекта недвижимости.

В таком случае при расторжении предварительного договора купли продажи квартиры полученные средства как аванс подлежит возврату. Многие подобные сделки не имеют указаний о задатке, но имеют указание о наличии штрафных санкций за виновные действия в не подписании основного договора. Сделано это исключительно в целях избежание сложностей с задатком.

Такие нормы имеют право на существование. Поэтому в случае указания в предварительном договоре именно условий выплаты штрафных санкций за неисполнение условий вопрос о взыскании таких санкций будет исходить из наличия вины каждой из сторон в нарушении условий.

Не маловажным будет и замечание о том, что обязательства такого договора в силу закона прекращаются, если до указанного в нем срока не будет заключен основной договор или одна из сторон направит другой предложение о заключении основного договора.

Этот существенный момент зачастую упускается сторонами и приводит к иным последствиям чем они предполагают. Однако возвращаясь к расторжению предварительного договора следует отметить, что доказать отсутствие своей вины в нарушении условий сделки надлежит каждой стороне самостоятельно.

Поэтому безупречное исполнение обязательств будет являться залогом победы в споре. В качестве одного из примеров можно привести случаи, когда настаивая на добровольном расторжении предварительного договора недобросовестные агентства недвижимости в порыве морального давления на сторону в сделке высказывают такие доводы как скрытый дефект помещения, при этом высказывают такие доводы как проживание алкоголика в соседней квартире, наличие трещины в стене, следы от залива потолка.

Ничего кроме как морального давления это за собой не влечет. Так решением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 11.12.13 г., вынесенного уважаемым и весьма объективным судьей — заместителем председателя суда Нарежным В.И., доводы стороны спора о невозможности заключения сделки по причине установления скрытого дефекта — трещины над окном отвергнуты.

Мотивами отклонения доводов стороны явились обстоятельства того, что данная трещина являлась, во-первых, очевидной и до заключения сделки, а во вторых основанием для приведения сторон в первоначальное положение является отсутствие вины всех участников договора.

К безусловным основаниям для расторжения рассматриваемых нами сделок и взыскании материального возмещения является заключение договора лицом, которое не является собственником квартиры, либо является собственником лишь доли в праве и скрыла о наличии иных со собственников. Объектом сделки является помещение, которое находится под арестом или ограничением. Объектом сделки является самовольное строение, земельный участок, который не оформлен в установленном законом порядке и, как следствие, не приобрел черты объекта недвижимости на момент заключения основного договора.

Вызывает безусловное сожаление, что во всех подобных случаях позиционирующие себя идеальными защитниками клиентов агентства недвижимости пытаются закрыть подобные проблемы, переключая внимание клиентов либо на иные объекты, либо на перезаключение договоров и порой весьма не в пользу клиентов.

В нашей практике были случаи заключения предварительных договоров купли продажи земельного участка с расположенным на нем домом, в то время как клиент имел желание приобрести дом. При тщательном разбирательстве было установлено, что дом, который расположен на земельном участке не имел признаков законности возведения, поэтому и была применена подобная уловка. От самого же клиента требовали исполнить договор угрозами ареста его жилого помещения и прочими способами.

Нечистоплотность в этом бизнесе всегда приносит безграничные доходы, но это не является поводом безропотно следовать советам, а порой и угрозам таких бизнесменов.

Расторжение предварительного договора купли продажи квартиры возможно и при чем на тех условиях, какие Вам необходимы, все что требуется быть внимательным, не подписывать то, что вызывает сомнения, быть последовательным и не бояться спросить тех кто понимает и кому Вы доверяете.

Если Вы хотите обратиться за помощью к юристу читайте статью: нужен юрист и юридическая помощь.